19
Abr 10
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Os bancos vão passar a ter de dar mais informações sobre o crédito à habitação, antes mesmo da contratação do empréstimo. Esta é apenas uma das medidas que constam do aviso que o Banco de Portugal, sobre os novos deveres de informação no crédito à habitação, que entra em vigor a 1 de Novembro.

As instituições financeiras vão passar a ser obrigadas a facultarem aos consumidores uma ficha de informação normalizada logo no momento em que são feitas simulações do crédito, com as condições finais acordadas com a instituição de crédito após a aprovação das condições para o empréstimo e o prazo durante o qual essas condições do empréstimo permanecem válidas.

 

A ficha de informação normalizada, que irá permitir uma melhor comparação entre diferentes soluções de financiamento apresentadas por diversas instituições financeiras, deverá conter um conjunto de informações, tais como: condições financeiras do empréstimo como o seu montante, prazo e modalidade de reembolso, assim como os custos associados ao crédito, nomeadamente taxa de juro e comissões. Esta ficha de normalização terá também de apresentar um plano financeiro do empréstimo.

 

Além disso, assim que o crédito à habitação for aprovado, as instituições financeiras terão de disponibilizar aos clientes a minuta do contrato.

 

Os mesmos deveres são ainda extensíveis aos créditos paralelos associados ao empréstimo da casa, conhecidos como créditos multiusos ou multiopções.


02
Set 09
publicado por Barbara Barroso, às 00:00link do post | comentar | ver comentários (1)

O aumento dos custos de financiamento e a instabilidade dos mercados financeiros tem levado os bancos a rever em alta os spreads praticados nos novos contratos de crédito à habitação. Só no último ano, em termos médios, o 'spread' mínimo cobrado pelos cinco grandes quase triplicou. Um cenário que acabou por anular, em parte, o efeito de descida das taxas Euribor.

 
Em termos médios, o 'spread' mínimo no crédito à habitação está nos 0,95%. Comparativamente aos valores verificados no Verão de 2008 (0,35%), significa que a banca mais do que duplicou a margem de lucro para cobrir o acréscimo dos riscos existentes no actual contexto económico.
 
Entre as cinco maiores instituições a operar em Portugal, o Santander é a que pratica o 'spread' mínimo mais baixo (0,70%), seguido pelo BPI que tem um 'spread' mínimo de 0,80%. A Caixa Geral de Depósitos e o BES têm um 'spread' mínimo de 0,85% e 0,90%, respectivamente. Enquanto o 'spread' mínimo do BCP, o mais elevado entre os cinco grandes, é de 1,50%.
 
Analisando os 'spreads' máximos, verifica-se que a tendência foi a mesma. Ou seja, os spreads praticados nos empréstimos de maior risco superam os 2%. No caso da CGD e do BES o 'spread' máximo ultrapassa mesmo os 3%, colocando a média dos 'spreads' máximos cobrados pelos cinco grandes nos 2,88%.
 
Seis respostas sobre (re)negociação do ‘spread’:
 
1- Quem contrata agora um empréstimo consegue juros mais baixos?
Não necessariamente. Isto porque, apesar de beneficiar das taxas Euribor com valores mínimos, as avaliações bancárias mais baixas, 'spreads' mais elevados e financiamento até 80% do valor do imóvel constituem o cenário oferecido pelos bancos. Desta forma, o ganho com a descida dos indexantes é, em parte anulado, com o 'spread'.
 
2- Qualquer cliente tem acesso ao 'spread' mínimo?
Não. Por norma, o acesso ao 'spread' mínimo no crédito à habitação implica preencher um conjunto de requisitos. Além da subscrição de alguns produtos é avaliado o risco do cliente para o banco, e quanto menor o risco melhores as condições.
 
3- Como renegociar o 'spread' de um crédito já existente?
Argumente que já amortizou parte do crédito, ou seja, a sua dívida é menor, e, por essa razão, o risco para o banco diminuiu. Avalie a relação bancária e explique que tem sido um bom cliente e cumpridor dos compromissos. Mostre simulações feitas noutros bancos e ameace que vai transferir o crédito.
 
4- Como negociar o 'spread' de um novo contrato de crédito?
Antes de contratar um empréstimo, faça uma simulação no seu banco e também noutras instituições. No caso de a proposta do seu banco não o agradar pode sempre apresentar as simulações efectuadas noutros bancos como elemento negocial. Se outros bancos oferecerem melhores condições, não hesite em fazer aí o seu crédito. Se para lhe reduzir o 'spread', o banco sugerir a subscrição de um produto verifique se compensa. Isto porque, se a prestação baixar 20 euros mas o novo produto lhe custar, por exemplo, 25 euros por mês, está a perder dinheiro.
 
5- Vale a pena subscrever produtos para baixar o 'spread'?
Nem sempre subscrever produtos simplesmente para baixar o 'spread' compensa. Pedir um cartão de crédito, subscrever um PPR, mais alguns seguros, etc, pode representar um custo inclusivamente mais elevado do que a poupança que irá conseguir por efeito de redução do 'spread'. O melhor é pedir os valores e fazer as contas. A partir de Outubro já será mais fácil, uma vez que passará a vigorar a lei que introduziu a Taxa Anual Efectiva Revista (TAER). Esta taxa, além dos custos directos do crédito à habitação, incluindo os encargos iniciais, irá incorporar também os custos dos produtos que o consumidor tem de subscrever para obter a redução do 'spread' ('cross-selling'). Assim, o cliente poderá avaliar se a subscrição dos produtos compensa.
 
6- Quanto poupa se baixar o 'spread', por exemplo, em 0,3 pontos percentuais?
Quando reduz o 'spread', está também a diminuir o custo do crédito e a respectiva prestação mensal. Pode parecer pouca a diferença, mas ao final de um ano poderá poupar umas centenas de euros. Por exemplo, num crédito à habitação de 100 mil euros a 30 anos (indexado à Euribor a seis meses a 2,723%), uma redução de 0,3 pontos percentuais pode originar uma poupança anual superior a 200 euros e mais de 6.200 no total do empréstimo. Partindo do princípio que as condições do empréstimo não se alteram. Com um 'spread' de 1,5% a prestação a pagar seria de 490,34 euros enquanto com um 'spread' de 1,2% a prestação baixa para 472,96 euros, ou seja, menos 17,37 euros por mês.

11
Ago 09
publicado por Barbara Barroso, às 00:00link do post | comentar | ver comentários (2)

Com as taxas Euribor em mínimos históricos será esta uma boa altura para fixar a taxa, no crédito à habitação? Depende da perspectiva de evolução dos juros e da taxa fixa que o seu banco lhe oferecer. Para uma pessoa que se queira proteger de oscilações dos juros, pelo menos nos próximos anos, esta poderá ser uma boa altura. No entanto, é importante frisar que trata-se de uma escolha que cabe a cada pessoa.

 
Apesar das taxas fixas praticadas variarem de banco para banco é possível chegar a um valor médio de uma taxa fixa de 4,3% (acrescido de 'spread' de 1,8%).
 
Desta forma, um cliente com um crédito à habitação de 100 mil euros a 30 anos, se optasse por fixar a taxa durante cinco anos, teria uma prestação mensal de 605,99 euros. Para o mesmo caso, mas se o cliente optasse por indexar o empréstimo à Euribor a seis meses, acrescida de um 'spread' de 1,8%, estaria a pagar 422,30 euros. Feitas as contas, significa uma diferença de 183,70 euros na prestação. Ao final de um ano, optar pela taxa fixa custaria mais 2.204,36 euros, em relação ao empréstimo indexado à taxa Euribor. É este o preço para, durante cinco anos, não ter de se preocupar com a eventual subida dos juros.
 
Embora a diferença, à partida, pareça não compensar, tudo dependerá da evolução da Euribor, neste caso, nos próximos cinco anos. Caso a Euribor ultrapasse este valor, e o cliente e fixasse hoje a taxa já estaria a ganhar. Recorde-se que, em Outubro do ano passado, as taxas Euribor chegaram a ultrapassar a fasquia dos 5%.
 
Taxa fixa praticada pelos principais bancos:
 
CGD - taxa fixa de 2 a 40 anos. As taxas começam nos 2,1% e vão até 4,35%, tendo de ser acrescidas ainda do 'spread'.
BCP - oferece apenas taxa fixa a 5 anos. A taxa é de 3,30%, à qual tem de se acrescer o 'spread'.
BES - taxa fixa de 2 anos até 40 anos. As taxas começam nos 2,397%, já com um 'spread' de 0,6 incluído.
Santander - apenas tem taxa fixa a 5 anos, com uma taxa de 2,873%, à qual é acrescido o 'spread', que varia entre 0,7% e 2,4%.
Montepio - taxa fixa de 2 a 15 anos, variando de um mínimo de 3,8% e 7,65% (já com os 'spreads' incluídos).
Crédito Agrícola - taxa fixa de 3 a 15 anos. As taxas variam entre 3,35% e 6,9% (já com 'spread' incluído).
Barclays - taxa fixa entre 2 e 30 anos. Actualmente tem uma campanha para taxa fixa a 1 ano.
BBVA - taxa fixa de 3 até 30 anos. A taxa máxima pode atingir os 5,9%, já com spread incluído.

28
Jul 09
publicado por Barbara Barroso, às 00:00link do post | comentar

O valor do capital seguro nos seguros de vida do crédito à habitação vai passar a ser actualizado de forma automática e por defeito. Isto significa que os prémios de alguns seguros vão ficar mais baratos.

 
A medida resulta do decreto-lei aprovado, em Junho, em Conselho de Ministros que prevê “a actualização do capital seguro, em simultâneo, à do capital em dívida no crédito à habitação, devendo a empresa de seguros fazer reflectir essa actualização no cálculo do valor a pagar pelo consumidor”, adianta o comunicado do Gabinete do Secretário de Estado do Comércio, Serviços e Defesa do Consumidor.
 
Na contratação de um crédito à habitação é frequente as instituições financeiras exigirem a contratação de um seguro de vida, de forma a garantir o pagamento do empréstimo em cada de morte ou invalidez.
 
Há bancos que fazem a actualização do prémio do seguro mas há outros que não. Assim um cliente que tenha, por exemplo, um crédito de 100 mil euros, paga um prémio de seguro mensal em função do montante da dívida, neste caso os 100 mil euros. À medida que vai amortizando o empréstimo desce o valor da dívida.
 
Isto significa que o cliente está a pagar um prémio para segurar 100 mil euros mas já só deve 70 mil euros ao banco. Nesta situação, em caso de morte do cliente é accionado o seguro de vida que irá cobrir os 70 mil euros que faltam pagar ao banco e os restantes 30 mil são devolvidos aos herdeiros.
 
Numa situação em que o cliente apenas esteja interessado em assegurar o pagamento da dívida, o ajustamento do prémio ao montante em dívida é mais vantajoso. Isto porque, à medida que vai amortizando o crédito desce também o prémio do seguro. Em caso de morte do cliente fica apenas garantido o pagamento da dívida do crédito à habitação.
 
Segundo o comunicado, o decreto-lei deixa “intocável a liberdade contratual das partes contratantes, ou seja, a capacidade destas poderem estabelecer outro tipo de condições”. Quer isto dizer que, por defeito, os seguros de vida associados ao crédito à habitação passam a ajustar o prémio ao montante em dívida, mas se o cliente pretender pode acordar outras condições.
 
O diploma aprovado pelo Governo adianta também que os consumidores podem associar ao crédito à habitação um seguro de vida já existente, não sendo obrigados a sujeitarem-se a um novo seguro. Uma situação que, no entanto, não é válida para contratos já em vigor.

 

Quanto custa?
Exemplo de um empréstimo de 100 mil euros, a 30 anos, e cujo segurado tem 30 anos e o seguro associado ao empréstimo é um seguro de vida com a opção de morte, mais invalidez absoluta e definitiva.
 
Segundo a simulação da Fidelidade Mundial, citada pelo Diário Económico, caso seja feita uma actualização anual do prémio do seguro ao capital em dívida, ao final de 30 anos, o cliente terá pago 5.089,65 euros. No entanto, se não for feita a actualização, três décadas depois o cliente terá pago um total de 13.432,28 euros (447 euros por ano), ou seja, uma diferença de 8.342,63 euros (278 euros/ano).
 

13
Jul 09
publicado por Barbara Barroso, às 00:00link do post | comentar

Há novas regras no crédito à habitação. O Governo aprovou, em Conselho de Ministros, um conjunto de medidas que abrangem o crédito à habitação. As alterações introduzidas abrangem: ‘spreads’, comissões nos créditos paralelos, a criação de uma nova taxa comparativa, entre outros. Veja o que vai mudar:

 
Os bancos vão ficar proibidos de aumentar ‘spreads’ em todas as situações?
Não. Com a nova legislação, os bancos simplesmente deixam de poder aumentar o 'spread', depois de decorrido um ano após o incumprimento, por parte do cliente, das condições contratas. Isto significa que, por exemplo, se o cliente subscreveu um cartão de crédito para ter uma bonificação no 'spread' e depois cancelar o cartão, está a quebrar uma das condições contratualizadas. Nessa situação, a instituição tem até um ano para alterar o 'spread', uma vez que uma das condições contratualizadas não foi cumprida. Terminado esse período, se o banco não mexeu no 'spread' depois também já não o pode fazer.
 
Quais as alterações introduzidas nas comissões de transferência e amortização? E que crédito são abrangidos?
São abrangidos os créditos que estão agregados ao empréstimo à habitação, como os créditos multiusos, conhecidos também como créditos paralelos. Estes, além de terem a mesma duração do crédito à habitação, têm ainda como garantia bancária o imóvel. Com o novo decreto-lei as limitações já impostas no crédito à habitação estenderam-se a estes créditos. Desta forma, as comissões de transferência e amortização parcial ou total, nestes créditos, passam a estar limitadas a 0,5% ou 2%, conforme se trate de taxa variável ou fixa. Segundo o Executivo, actualmente, estas taxas de penalização chegam aos 7% e 8%.
 
Qual a diferença entre a Taxa Anual Efectiva (TAE) e a Taxa anual Efectiva Restrita (TAER)?
 A Taxa Anual Efectiva (TAE) reflecte os custos directos do crédito à habitação, incluindo os encargos iniciais. No entanto, se o cliente contratar alguns produtos financeiros para obter uma redução do 'spread', mesmo que estes impliquem um custo, esse não está reflectido nesta taxa. Já a Taxa Anual Efectiva Revista (TAER) irá incorporar também os custos dos produtos que o consumidor tem de subscrever para obter a redução do 'spread' ('cross-selling). Desta forma, o cliente poderá avaliar se a subscrição de determinados produtos compensa, além de poder comparar o custo efectivo entre várias propostas.
 
A Taxa Anual Efectiva Revista (TAER) vai passar a constar de todos os contratos de crédito à habitação?
O diploma apenas estabelece a obrigatoriedade de informar da Taxa Anual Efectiva Revista (TAER), quando as instituições de crédito proponham a redução do 'spread' ou de outros custos do crédito à habitação como contrapartida à contratação de outros produtos. Não existindo contratação de produtos, a Taxa Anual Efectiva (TAE) serve para reflectir os custos do crédito.
 
As novas alterações abrangem apenas os novos contratos ou também os já em vigor?
No que se refere às limitações das comissões de transferências e amortizações nos créditos paralelos, estas abrangem os empréstimos já em vigor. Já as restantes alterações, como a obrigatoriedade de divulgação da TAER ou aumento do 'spread' em caso de incumprimento das condições contractualizadas, abrangem os novos créditos.

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barbara barroso
Bárbara Barroso é jornalista do Dinheiro Vivo, o jornal digital de economia da Controlinveste (plataforma que engloba o DN, JN e TSF). Licenciada em Ciências da Comunicação e da Cultura, fez um Curso Intensivo de Banca, ministrou vários workshops sobre finanças pessoais, investimentos e orçamentos familiares e está a terminar uma certificação em em consultoria financeira pessoal (Certified Financial Planner – CFP), pela Universidade de Boston. Como jornalista foi coordenadora de economia do jornal i e redactora de finanças do Diário Económico, onde desenvolveu o suplemento de finanças pessoais deste jornal. Teve uma rubrica diária sobre poupança na rádio fi fm. Em 2009, lançou o seu primeiro livro: 19 Passos para Sobreviver à Crise. Em 2011 apresenta a sua segunda obra: Tempos Complicados, Soluções Simples - Saiba Como gerir Melhor o Seu Dinheiro.
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