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Set 09
publicado por Barbara Barroso, às 00:00link do post | comentar

O aumento dos custos de financiamento e a instabilidade dos mercados financeiros tem levado os bancos a rever em alta os spreads praticados nos novos contratos de crédito à habitação. Só no último ano, em termos médios, o 'spread' mínimo cobrado pelos cinco grandes quase triplicou. Um cenário que acabou por anular, em parte, o efeito de descida das taxas Euribor.

 
Em termos médios, o 'spread' mínimo no crédito à habitação está nos 0,95%. Comparativamente aos valores verificados no Verão de 2008 (0,35%), significa que a banca mais do que duplicou a margem de lucro para cobrir o acréscimo dos riscos existentes no actual contexto económico.
 
Entre as cinco maiores instituições a operar em Portugal, o Santander é a que pratica o 'spread' mínimo mais baixo (0,70%), seguido pelo BPI que tem um 'spread' mínimo de 0,80%. A Caixa Geral de Depósitos e o BES têm um 'spread' mínimo de 0,85% e 0,90%, respectivamente. Enquanto o 'spread' mínimo do BCP, o mais elevado entre os cinco grandes, é de 1,50%.
 
Analisando os 'spreads' máximos, verifica-se que a tendência foi a mesma. Ou seja, os spreads praticados nos empréstimos de maior risco superam os 2%. No caso da CGD e do BES o 'spread' máximo ultrapassa mesmo os 3%, colocando a média dos 'spreads' máximos cobrados pelos cinco grandes nos 2,88%.
 
Seis respostas sobre (re)negociação do ‘spread’:
 
1- Quem contrata agora um empréstimo consegue juros mais baixos?
Não necessariamente. Isto porque, apesar de beneficiar das taxas Euribor com valores mínimos, as avaliações bancárias mais baixas, 'spreads' mais elevados e financiamento até 80% do valor do imóvel constituem o cenário oferecido pelos bancos. Desta forma, o ganho com a descida dos indexantes é, em parte anulado, com o 'spread'.
 
2- Qualquer cliente tem acesso ao 'spread' mínimo?
Não. Por norma, o acesso ao 'spread' mínimo no crédito à habitação implica preencher um conjunto de requisitos. Além da subscrição de alguns produtos é avaliado o risco do cliente para o banco, e quanto menor o risco melhores as condições.
 
3- Como renegociar o 'spread' de um crédito já existente?
Argumente que já amortizou parte do crédito, ou seja, a sua dívida é menor, e, por essa razão, o risco para o banco diminuiu. Avalie a relação bancária e explique que tem sido um bom cliente e cumpridor dos compromissos. Mostre simulações feitas noutros bancos e ameace que vai transferir o crédito.
 
4- Como negociar o 'spread' de um novo contrato de crédito?
Antes de contratar um empréstimo, faça uma simulação no seu banco e também noutras instituições. No caso de a proposta do seu banco não o agradar pode sempre apresentar as simulações efectuadas noutros bancos como elemento negocial. Se outros bancos oferecerem melhores condições, não hesite em fazer aí o seu crédito. Se para lhe reduzir o 'spread', o banco sugerir a subscrição de um produto verifique se compensa. Isto porque, se a prestação baixar 20 euros mas o novo produto lhe custar, por exemplo, 25 euros por mês, está a perder dinheiro.
 
5- Vale a pena subscrever produtos para baixar o 'spread'?
Nem sempre subscrever produtos simplesmente para baixar o 'spread' compensa. Pedir um cartão de crédito, subscrever um PPR, mais alguns seguros, etc, pode representar um custo inclusivamente mais elevado do que a poupança que irá conseguir por efeito de redução do 'spread'. O melhor é pedir os valores e fazer as contas. A partir de Outubro já será mais fácil, uma vez que passará a vigorar a lei que introduziu a Taxa Anual Efectiva Revista (TAER). Esta taxa, além dos custos directos do crédito à habitação, incluindo os encargos iniciais, irá incorporar também os custos dos produtos que o consumidor tem de subscrever para obter a redução do 'spread' ('cross-selling'). Assim, o cliente poderá avaliar se a subscrição dos produtos compensa.
 
6- Quanto poupa se baixar o 'spread', por exemplo, em 0,3 pontos percentuais?
Quando reduz o 'spread', está também a diminuir o custo do crédito e a respectiva prestação mensal. Pode parecer pouca a diferença, mas ao final de um ano poderá poupar umas centenas de euros. Por exemplo, num crédito à habitação de 100 mil euros a 30 anos (indexado à Euribor a seis meses a 2,723%), uma redução de 0,3 pontos percentuais pode originar uma poupança anual superior a 200 euros e mais de 6.200 no total do empréstimo. Partindo do princípio que as condições do empréstimo não se alteram. Com um 'spread' de 1,5% a prestação a pagar seria de 490,34 euros enquanto com um 'spread' de 1,2% a prestação baixa para 472,96 euros, ou seja, menos 17,37 euros por mês.

Post muito completo sobre negociação de crédito habitação.

Hoje em dia é difícil encontrar o melhor banco para negociar.
Credito Online a 24 de Setembro de 2009 às 12:24

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barbara barroso
Bárbara Barroso é jornalista do Dinheiro Vivo, o jornal digital de economia da Controlinveste (plataforma que engloba o DN, JN e TSF). Licenciada em Ciências da Comunicação e da Cultura, fez um Curso Intensivo de Banca, ministrou vários workshops sobre finanças pessoais, investimentos e orçamentos familiares e está a terminar uma certificação em em consultoria financeira pessoal (Certified Financial Planner – CFP), pela Universidade de Boston. Como jornalista foi coordenadora de economia do jornal i e redactora de finanças do Diário Económico, onde desenvolveu o suplemento de finanças pessoais deste jornal. Teve uma rubrica diária sobre poupança na rádio fi fm. Em 2009, lançou o seu primeiro livro: 19 Passos para Sobreviver à Crise. Em 2011 apresenta a sua segunda obra: Tempos Complicados, Soluções Simples - Saiba Como gerir Melhor o Seu Dinheiro.
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